Selon l’INSEE, l’inflation est la perte du pouvoir d’achat de la monnaie qui se traduit par une augmentation générale et durable des prix. Elle doit être distinguée de l’augmentation du coût de la vie. La perte de valeur de la monnaie est un phénomène qui frappe l’économie nationale dans son ensemble (ménages, entreprises, etc.).
Sur l’année 2022, l’inflation s’est envolée à 5,2% en moyenne. Pour causes, la reprise post-Covid en 2021, la faiblesse d’une monnaie unique en Europe, ainsi que le conflit en Ukraine sont les raisons principales d’une hausse des prix de l’énergie. Cette hausse significative des prix de l’énergie entrainant une inflation globale, le marché de l’immobilier n’a pas été épargné.
L’un des facteurs à prendre en compte est la hausse des taux directeurs par les banques centrales, entrainant à la hausse les taux d’intérêts des prêts immobiliers ainsi qu’une réticence certaine des banques à accorder les prêts.
On remarque aussi une baisse de 40% de la production de nouveaux crédits entre février 2023 et février 2022. De plus, cette production est bien en deçà de la moyenne des cinq dernières années.
En mars 2023, on situe le taux de crédit moyen à 3% pour les emprunts sur 20 ans contre 1% en 2021.
Les conditions d’accès au crédit immobilier étant strictes, l’Etat français ordonne donc une révision du taux d’usure mensuelle. La population française pourra alors envisager d’emprunter lors de ce contexte économique difficile.
Il est donc intéressant d’étudier l’impact du taux d’inflation sur les prix de l’immobilier afin d’adapter ses investissements dans ce secteur d’activité.
A) L’inflation et le marché immobilier en France
1. Evolution des prix de l’immobilier en France
Pour contextualiser l’évolution des prix de l’immobilier, l’histogramme ci-dessus représente l’indice des prix des logements sur une base 100 entre 2012 et 2022.
On remarque une forte croissance des prix des logements depuis quelques années avec une progression exponentielle depuis 2016.
2. L’inflation et l’augmentation des prix de l’immobilier
La première conséquence de l’inflation est l’augmentation des taux directeurs par les banques centrales ce qui entraine donc une augmentation des taux d’intérêts par les banques.
Les banques sont donc de plus en plus exigeantes pour accorder les prêts immobiliers. Aussi les ménages ont un accès plus restreint à la propriété. En effet, les prix des produits de première nécessité étant en augmentation, les ménages ont donc une capacité d’investissement qui décroît.
De plus, dans les modèles de valorisation à long-terme, les économistes remarquent une certaine élasticité unitaire entre le prix de l’immobilier et le prix des biens et services. Le prix de l’immobilier évolue donc de la même manière que celui des biens et services, avec la même ampleur.
A plus long-terme, on peut remarquer une baisse des prix de l’immobilier en raison de la relation entre l’offre et la demande. On peut aussi imaginer un nombre de transactions en baisse sur la fin d’année concernant l’immobilier ancien.
Depuis l’été 2021, l’inflation a brusquement augmenté en France, passant de 1,5% à 6,8%, atteignant même 7,2% en début d’année 2023. Les prix de l’immobilier sur cette période ont été en constante progression. Entre 2021 et 2023, les prix ont augmentés de 5,4% dans les 50 plus grandes villes françaises.
C’est seulement depuis avril 2023 que l’on peut constater une baisse des prix immobiliers, équivalente à -0,3%, sur des prix en constante augmentation depuis de nombreuses années.
On peut donc conclure, que lorsque l’inflation est mal maitrisée, ou dure dans le temps, son impact est plutôt de nature baissière sur les prix de l’immobilier.
B) Les mesures pour protéger l’immobilier de l’inflation
1. Quelle stratégie pour les investisseurs immobiliers ?
Pour se protéger de l’inflation, les investisseurs immobiliers se tournent vers les SCPI (Société Civile de Placement Immobilier). Les SCPI permettent aux investisseurs qui disposent d’un budget limité d’éviter les emprunts trop importants dans une période où les taux directeurs sont au plus haut.
Cependant, ces placements sont plus risqués. Un grand nombre de sociétés proposent des investissements via une SCPI avec des résultats très variables. Il est donc nécessaire d’accorder une grande vigilance a cette typologie d’investissement, qui dans une période économiquement compliquée, ne garantit pas plus de sécurité qu’un investissement immobilier traditionnel.
2. Les leviers de l’État pour préserver l’immobilier en période d’inflation
A compter du 1er février 2023, et pour une période de 6 mois, la révision du taux d’usure se fera mensuellement et non trimestriellement.
Qu’Est-ce que le taux d’usure ? Le taux d’usure correspond au taux maximum légal que les établissements de crédits sont autorisés à pratiquer lorsqu’ils accordent un prêt. La révision à la hausse de ce taux chaque mois permettra aux banques d’accorder un plus grand nombre de crédits pendant la période d’inflation. Passant d’environ 3% à presque 4,5% entre début 2023 et mai 2023, le taux d’usure permet donc aux banques plus de facilité à accorder les prêts immobiliers. Après une baisse d’environ 40% des crédits immobiliers entre 2022 et 2023, le nombre de crédits est donc susceptible de repartir à la hausse dans les prochains mois. On peut ainsi imaginer une augmentation du nombre de transactions immobilières à partir de la fin du 1er trimestre 2023.
Conclusion
En conclusion, nous pouvons considérer que l’inflation joue un rôle particulièrement important sur le marché de l’immobilier, elle impacte dans un premier temps à la hausse les prix de l’immobilier.
Lorsque le nombre de crédits accordé chutera, que les biens se vendront de plus en plus difficilement, on remarquera alors une baisse naturelle de la valeur des biens. On remarque qu’entre le début de l’année 2022 et le début d’année 2023, malgré un nombre de transactions immobilière en baisse, une hausse constante des prix de l’immobilier. Cependant, les chiffres du 1er trimestre 2023 traduisent une baisse des prix de l’immobilier pour la première fois depuis 10 ans, l’inflation impactant donc à la baisse la valeur des biens immobiliers à long terme.
Prévisions de la FNAIM pour l’année 2023.
« Porté par la bonne santé du 1er semestre et des taux d’intérêt toujours attractifs, le marché immobilier est resté globalement dynamique en 2022. Cependant nous constatons une forte décélération en fin d’année, qui impacte l’ensemble du marché, et qui devrait se poursuivre dans les mois à venir. » analyse Loïc CANTIN, Président de la FNAIM. « L’effet de l’inflation de ces derniers mois et les difficultés croissantes dans l’accès au crédit immobilier se font clairement ressentir sur le nombre de transactions. »
Les taux d’intérêt devraient poursuivre leur progression au moins jusqu’au printemps. Cette évolution sera déterminante pour le marché immobilier en 2023 et devrait conduire à une baisse des volumes de ventes dans l’année à venir, volumes qui devraient ainsi recouvrer leur niveau de l’automne 2020. Pour la Fédération nationale de l’immobilier, les volumes de ventes devraient baisser en 2023 (d’environ 10 % à 1 million de ventes)
Sources :
- https://www.fnaim.fr/communiquepresse/1847/10-conjoncture-turbulences-et-incertitudes-sur-le-marche-de-l-immobilier.htm
- https://www.lesechos.fr/finance-marches/banque-assurances/credit-immobilier-avec-la-remontee-des-taux-la-production-chute-1921597
- https://www.economie.gouv.fr/particuliers/investir-SCPI-societe-civile-placement-immobilier#
- https://fr.statista.com/statistiques/491198/evolution-indice-prix-logementsfrance/
