Afin de lutter contre la précarité énergétique et favoriser la rénovation des logements, le gouvernement a instauré de nouvelles mesures qui touchent de près les professionnels de l’immobilier (administrateurs de biens et syndics). Avec la loi Climat et résilience d’août 2021, ce sont des dispositions coercitives qui sont désormais en place pour accélérer, dans un contexte de flambée des prix de l’énergie, la rénovation énergétique du parc immobilier français. Avec près de 10 millions de logements en copropriété en France, soit 28% du parc total, l’engagement des copropriétaires appuyés par leur syndic et par leur administrateur de biens représente un enjeu majeur dans ce nouveau défi.
A) La nouvelle législation sur la rénovation énergétique
1. De nouvelles obligations pour les administrateurs de biens.
Les critères de « décence » ont été enrichis de deux nouveaux facteurs. Jusqu’en 2021, les critères comprenaient une surface minimale (9m2 et 20m3), une absence de nuisible et de parasites et une absence de risque pour la sécurité et la santé du locataire. Depuis 2021, deux autres facteurs ont été rajoutés à l’équation :
- La performance énergétique
- Les émissions de gaz à effets de serre
Pour évaluer ces deux nouveaux paramètres, le diagnostic de performance énergétique (DPE) a été mis en place. Les logements sont classés de A à G selon leur performance énergétique. Ceux qui sont peu énergivores sont classés en A et B tandis que les passoires énergétiques sont étiquetées F et G. Seront donc considérés « indécents », les logements classés G à partir de 2025, les logements F et G à partir de 2028 et enfin les logements E, F et G à partir de 2034. De plus, toute augmentation ou révision annuelle de loyer dans les logements classés F et G est désormais interdite (mise en place le 25 août 2022), sauf après réalisation de travaux de rénovation énergétique.
C’est pourquoi, les administrateurs de biens auront l’obligation de réaliser un audit énergétique lors de la vente ou de la location d’un bien immobilier qui sera annexé au DPE. Cet audit énergétique sera obligatoire en France métropolitaine à partir du :
- 1er avril 2023 pour les logements classés F ou G
- 1er janvier 2025 pour les logements classés E
- 1er janvier 2034 pour les logements classés D
2. De nouvelles contraintes pour les syndics
Un calendrier de DPE collectif est désormais imposé aux copropriétés (avec un permis de construire déposé avant le 1er janvier 2013). Cette obligation s’étale sur plusieurs années en fonction de la taille de la résidence, à partir de :
- 2024 pour les copropriétés de plus de 200 lots
- 2025 pour les immeubles entre 50 et 200 lots
- 2026 pour les copropriétés de moins de 50 lots
Ce DPE collectif devra être renouvelé ou mis à jour tous les 10 ans, sauf dans le cas où un DPE, réalisé après le 1er juillet 2021, montre que le bâtiment est classé A, B ou C.
De plus, l’élaboration d’un Plan Pluriannuel de Travaux (PPT) ou d’un diagnostic technique global (DTG) devient obligatoire et doit être actualisé tous les 10 ans. Il comprend la liste des travaux nécessaires au maintien de la décence des logements et de la copropriété, une estimation du niveau de performance et du coût des travaux ainsi qu’une proposition de calendrier des travaux à réaliser dans les 10 années suivantes. En parallèle, le fond de travaux instauré par la loi Alur en 2014, devient obligatoire et ce même pour les copropriétés de moins de 10 lots anciennement exemptés.
B) Quelles conséquences pour les professionnels de l’immobilier ?
1. DPE : Etats des lieux du parc national
L’Observatoire national de la rénovation énergétique (ONRE) a récemment publié le premier chiffrage du parc de logements par classe de DPE (au 1er janvier 2022) :
Selon les chiffres de l’ONRE :
- 17,3% des résidences principales sont des passoires thermiques soit 5,2 millions de logements sur 30M
- 32% des résidences secondaires sont des passoires thermiques soit 1,2 millions de logements sur 3,75M
- 39,3% des résidences principales seront, à terme sans rénovation, touché par la loi climat et résilience
Certaines caractéristiques sont des déterminants majeurs de ces résultats. En plus de la date de construction du logement, la taille, la localisation ; le caractère individuel ou collectif de l’habitat et le statut de l’occupation (principale ou secondaire) sont des facteurs à prendre en compte.
Ainsi, il apparait que les logements les plus petits sont les plus énergivores avec 34% des logements de moins de 30m2 qui ont une étiquette F ou G, que les maisons individuelles dans le parc privé sont bien plus gourmandes en énergie que les habitats collectifs dans le parc social et qu’en fonction du département il existe de fortes disparités (plus de 45% de logements sont étiquetés E, F ou G en Ile de France contre 29% pour la façade atlantique).
2. Les potentielles répercussions
La loi climat et résilience et la flambée du prix de l’énergie impactent donc directement les propriétaires tout comme les professionnels de l’immobilier.
a) La décote sur la valeur des biens
Selon la dernière étude des Notaires de France, les biens étiquetés A et B voient leur valeur moyenne gonflée de 10% quand les passoires énergétiques peuvent voir leur décotes aller jusqu’à 20%.
Ces statistiques sont à mettre en relief en fonction du type de biens et de leurs localisations. En effet, dans les villes où le marché de l’immobilier est le plus tendu (Paris majoritairement) les décotes sont les moins importantes. Les maisons sont également beaucoup plus sensibles à ces variations que les appartements en copropriété majoritairement due notamment à la différence de surface à chauffer.
b) L’augmentation des charges pour les copropriétaires
Si on observait déjà une augmentation structurelle des charges de copropriétés (50% sur les 10 dernières années), le choc énergétique actuel, avec une inflation sur l’énergie (électricité et gaz) de 10% entre le 1er semestre 2021 et le 1er semestre 2022, va faire augmenter les charges de copropriété dans les prochains mois. En moyenne, un copropriétaire doit compter entre 12 et 14€ par mètre carré habitable pour le fonctionnement de son appartement.
c) Le manque de confort pour les occupants
Avec une isolation thermique défaillante, maintenir une température confortable est une problématique supplémentaire surtout si le système de chauffage est vieillissant (chauffage au fuel).
d) Contraintes législatives
Comme vu précédemment, 39,3% des résidences principales seront, à terme sans rénovation, touché par la loi climat et résilience. Ce qui représente un manque à gagner conséquent pour les professionnels de l’immobilier. Anticiper des travaux de rénovation énergétique en copropriété permet ainsi de pallier d’éventuelles futures interdictions.
C) Le rôle du syndic de copro
1. La définition des travaux
Si cette étape n’est pas encore obligatoire, la réalisation d’un bilan énergétique (audit énergétique, DPE, DTG) permet de mettre en lumière le périmètre des travaux à réaliser et une estimation chiffrée du projet de rénovation. Ce bilan permet aux copropriétaires d’avoir une meilleure visibilité de la rénovation énergétique envisagée et des aides ou subventions qui pourront être mobilisées. Il permet ainsi une meilleure prise de décision sur la proposition du syndic en assemblée en générale.
Le syndic se doit de mettre en concurrence les prestataires (maitre d’œuvre) afin d’obtenir la contrepartie la plus pertinente pour la réalisation des travaux de rénovation.
2. Le vote des travaux
Ce sont les copropriétaires qui votent en assemblée générale pour décider si des travaux de rénovation énergétique seront réalisés ou non dans la copropriété.
La résolution des travaux de rénovation doit être ajoutée à l’ordre du jour d’une prochaine assemblée générale. Après l’envoie des convocations d’AG par le syndic et la prise de connaissance en amont des travaux proposés, les copropriétaires votent la décision à la majorité absolue (majorité de l’article 25).
3. La supervision des travaux
Une fois les travaux votés en assemblée générale et le prestataire mandaté, le syndic de copropriété doit assurer le suivi des travaux.
La mise en place d’un calendrier de suivi de chantier (plans d’exécutions et dates d’interventions), l’accueil des prestataires et la formalisation de l’avancement des travaux (réunion et réalisation de compte rendu) sont autant d’étapes à respecter pour assurer la réussite du projet de rénovation énergétique.
À la fin du chantier, le syndic de copropriété organise la réception de chantier, c’est-à-dire une visite pour vérifier la qualité et la conformité des travaux. L’entreprise remet au syndic un procès-verbal de parfait achèvement afin d’attester la fin des travaux et de bénéficier la garantie de parfait achèvement.
Conclusion :
La rénovation énergétique n’est pas une nouvelle problématique mais les nouvelles obligations imputées par la loi climat et résilience d’aout 2021 en font l’enjeu majeur pour les années à venir. Les administrateurs de biens et les syndics de copropriété devront plus que jamais informer et conseiller propriétaires et copropriétaires afin de mener à bien des travaux de mises aux normes. Cette accélération dans la modernisation et dans les travaux d’éco-rénovation va constituer une opportunité pour les professionnels de l’immobilier de conforter leur statut d’interlocuteur privilégié.
