Comment céder efficacement son agence immobilière ?

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La vente d’une agence immobilière est une décision importante qui nécessite du temps (6 mois – 1 an), de la réflexion et du travail. En effet, après avoir aidé des gens à vendre ou louer leur bien pendant des années, il vient un jour où, pour diverses raisons (retraite, changement d’activité, voyage, …), ce soit votre tour de céder votre agence immobilière. 

Cependant, nous ne pouvons que vous conseiller de vous approcher, à votre tour, d’un intermédiaire spécialisé en fusion-acquisition, afin qu’il vous accompagne dans les différentes phases nécessaires pour vendre efficacement votre agence immobilière. 

Nous vous présentons dans cet article les phases essentielles pour réussir votre cession.

1. Reflexion au sujet de la vente

Tout d’abord, l’essentiel est d’entamer une réflexion au sujet de la vente de votre cabinet d’administration de bien, de syndic de copropriété, de transaction ou de location. 

En effet, afin de vendre votre agence dans les meilleures conditions, il vous faut réfléchir à celles qui vous conviendraient le mieux. 

Par exemple, il faut réfléchir à : 

  • la date à laquelle vous seriez prêts à vendre ; 
  • la période d’accompagnement que vous envisageriez ; 
  • la vente ou non des locaux joints à l’agence ; 
  • la vente des titres ou bien du fonds de commerce ; 
  • l’optimisation fiscale de votre cession ;
  • ou bien sûr, au prix. 

C’est ainsi dès la naissance de cette réflexion que nous vous recommandons de vous approcher d’un expert en fusion acquisition, afin qu’il vous aide à fonder les bases solides de ce projet. Ce dernier incarne souvent le début d’une nouvelle vie, et doit donc se dérouler dans un environnement de confiance et de rigueur. 

Chez Arc Capital, nous aimons rencontrer le potentiel cédant en physique ou autour d’une visioconférence afin d’entamer ce processus en toute confiance.

2. Préparation des documents relatifs à vos activités

Lors de cette deuxième phase, il vous faut préparer les documents relatifs à vos activités, qui permettront aux acheteurs potentiels de correctement avancer tout au long du processus de vente de votre agence immobilière. 

Toutefois, la confidentialité est souvent un sujet très important pour le cédant, qui ne souhaite parfois pas que sa démarche soit connue par ses concurrents ou ses salariés. 

Ainsi, l’avantage de se rapprocher d’un intermédiaire expert en fusion-acquisition est qu’il peut présenter votre agence correctement à différents acheteurs, et ce en préservant votre anonymat. 

Pour qu’il puisse présenter votre structure et la mettre en valeur, nous vous recommandons de rassembler :

  • Vos derniers bilans comptables détaillés ;
  • Les bulletins de salaire de vos collaborateurs ;
  • Le détail des baux.

Il vous faut également une liste de votre portefeuille de vos activités de gestion et de syndic, détaillée et anonymisée.

3. Evaluation financière de l’agence immobilière 

À cette étape, il faut évaluer financièrement votre société. Cette phase est cruciale car, grâce aux documents que vous avez préparés, vous allez pouvoir avoir une première idée de la valeur de votre agence. Ainsi, vous pourrez faire correspondre, ou non, votre vision initiale du prix avec cette première estimation, afin de décider si vous souhaitez poursuivre dans le processus

Par conséquent, afin de valoriser votre agence immobilière, il faut séparer vos différentes activités et les évaluer différemment. 

Théoriquement, les ratios appliqués au chiffre d’affaires que nous constatons actuellement avec nos cédants sont : 

  • 2.5x – 3x CA HT des activités de Gestion Locative
  • 1.2x – 1.5x CA HT de Syndic
  • 0.8x – 1.2x CA HT de Location
  • 0.1x – 0.3x CA HT de Transaction

Toutefois, nous vous recommandons de vous rapprocher de professionnels de la fusion-acquisition afin d’optimiser la valeur de votre cabinet d’administration de biens, de syndic ou de votre agence. En fait, ces multiples ne sont que des simplifications virtuelles de centaines d’opérations bien réelles, qui présentent chacune leur lot de particularités. 

De plus, cette première estimation vous donne la valeur de votre entreprise, soit la valeur de votre fonds de commerce. Si vous souhaitez cependant vendre les titres de votre société, il vous faut rajouter la valeur de vos capitaux propres et retrancher celle des fonds de commerce historiques que vous auriez pu acheter par le passé.

Ainsi :

Valeur des Titres = Valeur d’entreprise/du fonds de commerce + Capitaux Propres
                                                – Fonds de Commerce historiques

4. Sélection des acheteurs potentiels

Après l’évaluation de la valeur de votre société, il faut à présent rechercher des acheteurs potentiellement désireux de la reprendre, ou de reprendre uniquement votre portefeuille de gestion ou de syndic. 

Si certains vendeurs sont contactés régulièrement par des acheteurs désireux de reprendre leur agence/portefeuilles au meilleur prix, certains préfèrent passer par un intermédiaire afin de vendre leur cabinet d’administration de bien/de syndic ou agence immobilière efficacement

En effet, nous proposons en général au vendeur une liste d’une quinzaine d’acquéreurs, qu’il est libre de modifier, afin de vendre son agence ou son portefeuille au meilleur prix.

5. Négociation

Après ce stade de sélection des acheteurs, les vendeurs qui connaissent déjà la contrepartie adéquate procèdent à différents rendez-vous et formalités jusqu’à la vente. 

Ceux qui veulent préparer davantage leur transmission avec un intermédiaire spécialisé devront, eux, valider le Mémorandum d’information anonyme qu’aura préparé le cabinet de conseil en fusion-acquisition afin de présenter les détails de leur entreprise/portefeuille en une trentaine de pages. 

Ainsi, après avoir envoyé les accords de confidentialité aux acquéreurs potentiels, l’intermédiaire leur fera part du Mémorandum d’information et répondra à leurs différentes questions, parfois avec l’aide du cédant.

A partir de cette nouvelle phase, le vendeur va concrètement entrer dans la phase d’exécution de la cession et pouvoir rencontrer les acheteurs qu’il juge les mieux adaptés à son projet.
En effet, il est important de souligner que, chez Arc Capital, nous fonctionnons sur la base d’un mandat de vente non-exclusif et non-engageant, qui signifie que nous nous surpassons afin de trouver au vendeur les acquéreurs qui lui feront la meilleure offre. Cependant, s’il ne souhaite finalement pas passer par ces derniers, il est tout à fait dans son droit. 

De plus, nous ne nous rémunérons quà travers l’acheteur, qui paiera nos honoraires en plus du prix de vente, uniquement si la cession est effective.

Après avoir rencontrés les différents acheteurs, c’est au tour des acheteurs potentiels de travailler sur une Lettre d’Offre Indicative

Cette lettre n’est pas engageante, mais quand elle est bien réalisée (parfois avec notre aide), stipule les premières conditions de la vente, et permet au cédant de choisir l’acteur avec lequel il souhaite avancer.

6. Finalisation

Enfin, le vendeur, et l’acheteur choisi par ce dernier, signent le protocole de cession, qui encadre la cession et son prix définitif. 

Une fois signé, l’acheteur réalise un audit de la structure, lève les fonds nécessaires et signe la Lettre d’Offre Ferme, qui sera suivie par le transfert des fonds à la date effective de cession.
Ainsi votre cabinet/portefeuille est officiellement vendu, toutefois différentes modalités sont à prévoir afin de transmettre votre activité dans les meilleures conditions. 

7. Transition et suivi

Après la conclusion des négociations et la cession conclue, vous devez élaborer un plan de transition clair pour assurer une passation en douceur des responsabilités vers le nouveau propriétaire. 

Cela comprend souvent une période pendant laquelle l’ancien propriétaire reste impliqué pour former le repreneur et assurer la continuité des opérations.

De plus, si necessaire, vous devez prevoir des points de contrôle après la vente pour résoudre tout problème pouvant survenir et pour aider le nouveau propriétaire à s’adapter à son rôle.

Conclusion

La cession d’une agence immobilière est un processus complexe qui requiert une préparation rigoureuse et une stratégie réfléchie. 

En suivant ces étapes, vous maximiserez les chances d’une cession réussie et profitable, tout en assurant la continuité et la croissance de l’entreprise sous sa nouvelle direction.

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